IL CASO. Un soggetto aveva convenuto in giudizio una società, con la quale era comproprietario di un terreno esterno ad un condominio, proponendo nei suoi confronti domanda di scioglimento della comunione dei beni da questa realizzati nel sottosuolo di tale terreno.

La società si era costituita in giudizio, chiedendo l'attribuzione in proprietà esclusiva dei fabbricati che aveva costruito ex novo nel sottosuolo, sostenendo che non costituissero parti comuni.

Sia il Tribunale che la Corte d'appello avevano accertato e dichiarato la proprietà esclusiva della società costruttrice rispetto ai beni interrati, in base al principio per cui “alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su un terreno comune non si applica la disciplina sull'accessione contenuta nell'art. 934 cod. civ., che si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova costruzione opera a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all'uso delle cose comuni, mentre le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione”.

Avverso la decisione sfavorevole della Corte d'appello aveva proposto ricorso per cassazione il comproprietario non costruttore, sulla base di dodici motivi, in particolare lamentando la “mancata applicazione … del principio dell'accessione”.

LA QUAESTIO JURIS. Cass. civ., ordinanza interlocutoria n. 9316/2017 evidenzia come sulla questione sottoposta al suo vaglio sussista, “nella giurisprudenza di questa Corte”, un “contrasto diacronico” tra due orientamenti.

Il primo afferma che “per il principio dell'accessione (art. 934 cod. civ.) la costruzione su suolo comune è anch'essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (art. 1350 cod. civ.)”.

Un “altro e più recente” orientamento ritiene, invece, che “la disciplina sull'accessione, contenuta nell'art. 934 cod. civ., si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui: alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applica tale disciplina, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all'uso delle cose comuni, cosicché le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica”.

Per la Cassazione, tuttavia, nemmeno quest'ultimo orientamento, fatto proprio in entrambi i precedenti gradi di giudizio, è “esente da critiche”, “destando perplessità che l'edificazione sull'area comune da parte di uno solo dei comunisti in violazione degli artt. 1102 e ss. cod. civ., riceva il beneficio dell'assegnazione della proprietà esclusiva della costruzione, difficilmente inquadrabile in uno dei modi di acquisto stabiliti dall'art. 922 cod. civ.”.

Pertanto, sarebbe più opportuno “tracciare una linea interpretativa in grado di coniugare la disciplina dell'accessione e della comunione”, “facendo convivere l'espansione oggettiva della comproprietà in caso di inaedificatio ad opera di uno dei comunisti … con la facoltà del comproprietario non costruttore di pretendere la demolizione della costruzione quando sia stata realizzata dall'altro comunista in violazione dei limiti posti dall'art. 1102 cod. civ. al godimento della cosa comune”.

La Cassazione, preso atto che la questione dei modi attraverso i quali possa riconoscersi in favore del comproprietario costruttore la proprietà esclusiva del manufatto edificato sul suolo comune “intercetta orientamenti giurisprudenziali non convergenti ed investe un tema di notevole impatto pratico anche sotto il profilo della circolazione della proprietà immobiliare”, ha conseguentemente disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.